Điều tôi rút ra sau khi thi công biệt thự cho một vị giám đốc khó tính
Cuối năm ngoái, tôi đảm nhận một ngôi nhà 600m2 tại Thủ Đức, gia chủ là quản lý ngân hàng, khó tính đến mức từng thay 3 nhà thầu trước đó. Kết thúc 8 tháng thi công, tôi nhận ra vô số bài học không ai chỉ dạy. Đây là những gì tôi học được với những người làm xây dựng vì thực tiễn khác hẳn những gì ta tưởng.
Chữ ký ở hợp đồng chẳng bao giờ đủ để bảo vệ bạn
Tôi nhớ có lần, khi đang thi công, bà xã chủ nhà bỗng đòi đổi loại đá ốp bếp mà không báo trước. Hôm đó, chúng tôi vừa hoàn tất biên bản cho phần đá cũ, vậy mà vài ngày sau, chị ấy gọi thẳng bắt tôi làm lại vì nhìn không sang. Tôi đứng hình vì đá đã cắt đúng kích thước yêu cầu. Số tiền phát sinh đến 40 triệu không bên nào nhận. Từ chuyện đó, tôi đúc kết một bài học xương máu: giấy tờ chỉ là thủ tục, thứ bảo vệ bạn thật sự là biên bản chụp ảnh hiện trường kèm chữ ký của từng bên và hình ảnh tại công trình. Theo thống kê, 70% vụ kiện giữa các bên đến từ thay đổi ngoài hợp đồng. Sau lần đó, tôi bắt buộc chụp từng góc thi công trước khi đóng trần và gửi vào group riêng cho chủ nhà và giám sát, để khi có chuyện tôi chứng minh được thay vì cãi nhau.
Yếu tố phong thủy không phải trò mê tín mà là ngôn ngữ riêng của gia chủ
Hôm ấy, chuyên gia phong thủy được chủ nhà đưa đến xem xét căn nhà. Thầy đề nghị đổi hướng cầu thang và dời cửa sổ phòng ngủ lớn về phía tay phải nửa mét. Nghe những lời đó, tôi thực sự sốc vì hệ khung đã hoàn thiện, động vào là nứt. Nhưng tôi đã kiềm chế và trao đổi với thầy ý nghĩa phía sau việc này. Sau khi nghe, việc thay đổi cầu thang tạo luồng khí lưu chuyển, chuyện dời cửa kia để tránh nắng gắt chiếu thẳng vào buổi chiều. Tôi chợt hiểu điều này rất logic mà là sự đúc kết bao đời được gói trong ngôn ngữ tâm linh. Tôi ngồi xuống và cùng kỹ sư kết cấu tìm cách: giữ nguyên hệ cột, chỉ thay đổi tay vịn đồng thời làm thêm lam che nắng. Cả đội thợ kêu ca suốt ngày vì tưởng tôi làm theo mê tín. Tôi phải họp riêng trình bày lý do logic theo khía cạnh tiện nghi. Rốt cuộc, mọi người hiểu ra và thi công lại bình thường.
Một đội thợ tốt không phải ai làm nhanh mà là người biết dừng đúng lúc
Tôi sẽ kể một lần thót tim tại chính công trình 600m2 này. Người thợ lo phần điện tự ý đấu nối sai hệ thống nhà thông minh mà tôi đã dặn dò phải đợi tôi kiểm tra trước. Thật may buổi chiều đó tôi ghé qua soát lại hệ tủ điện, kiểm ra hai sợi dây pha nối lộn. Nếu tôi bỏ qua, tủ điện sẽ bốc cháy khi bật nguồn tổng. Sau lần đó, tôi xây dựng bộ quy trình dày đặc: bảng kiểm tra 20 mục trước lúc đổ móng, sàn, 15 mục cho công tác chống thấm, và đặc biệt với hệ điện là 25 đầu mục bắt buộc. Thứ khiến tôi tâm đắc là cách tôi xử lý khi thợ báo lỗi. Tôi không mắng, tôi lại thưởng ngay 2 triệu cho người thợ đó vì anh không giấu sai sót thay vì để tôi tự tìm ra. Tôi nói với anh em: người nào thấy lỗi mà báo liền sẽ được khen thưởng, còn kẻ nào cố tình che đậy thì đừng mong làm tiếp. Kể từ đó, tình trạng che giấu gần như biến mất. Theo số liệu tôi tổng hợp, 90% sự cố hư hỏng bắt nguồn từ khâu kiểm tra sơ sài ở các giai đoạn khuất.
Khoản phát sinh ngoài dự toán không phải kẻ thù mà là thước đo khâu chuẩn bị của ta
Trong quá trình làm móng, tôi gặp phải một khoản phát sinh 200 triệu vì phải ép cọc sâu hơn so với thiết kế ban đầu. Tầng địa chất khác hẳn so với báo cáo khảo sát sơ bộ. Gia chủ nghe báo giá, mặt tối sầm, nói tôi bịa chuyện để lấy tiền. nội thất biệt thự cao cấp không hề nói qua nói lại. Tôi mở laptop báo cáo khảo sát địa chất đã có từ trước khi thi công, chỉ cho ông ấy thấy vị trí khảo sát so với nơi mũi cọc đi qua. Tôi phân tích: hố khoan khảo sát gần bờ tường bên ngoài, nơi đất tốt hơn, trong khi phần giữa nhà lại có tầng bùn sâu. Tôi đưa ra ba phương án xử lý: một là ép cọc dài thêm, thứ hai, đổi qua móng bè kèm chi phí so sánh, và cuối cùng là chịu rủi ro lún lệch. Người giám đốc ngước lên, cuối cùng thở dài đồng ý chi thêm khoản đó. Tôi học được rằng phát sinh là chuyện bình thường của ngành xây dựng. Vấn đề nằm ở chỗ ta có chuẩn bị quỹ dự phòng không, tôi luôn khống chế thêm 10-15% cho các khoản khó lường. Tôi cũng học thêm rằng biệt thự có sang tới đâu không phải chuyện không có thiếu sót, mà là nơi mọi sai sót được phát hiện nhanh trước khi biến thành tranh cãi. Và đó chính là bài học lớn nhất tôi có sau mọi dự án. Nếu bạn đang chuẩn bị làm nhà, tôi chỉ có một lời khuyên: hãy đầu tư vào khâu chuẩn bị nhiều như bạn đầu tư vào vật liệu, bởi #keyword# không bao giờ giống như những gì bạn tưởng.